Le démembrement des parts de SCPI
Décote à l'achat, défiscalisation des loyers, exonération d'IFI et reconstitution automatique de la pleine propriété : le démembrement de parts de SCPI est un levier patrimonial efficient.
Le droit de propriété, tel que défini par le Code civil de 1804, se compose de 3 éléments : l'usus, le fructus et l'abusus. L'usus est le droit d'utiliser la chose, le fructus le droit d'en percevoir les revenus : l'usufruit est donc le droit de gérer et de percevoir les revenus d'un placement. La nue-propriété (abusus) est le droit fondamental de propriété, qui permet de céder ou de transformer la chose dans le respect des droits de l'usufruitier. Le droit d'usufruit est par nature viager, s'éteignant au décès de l'usufruitier, mais il peut être temporaire, s'éteignant à l'échéance d'une période convenue : 5, 10, 15 ans.
L'acquisition de la seule nue-propriété de parts de SCPI permet d'optimiser la gestion patrimoniale de certains épargnants. Premier avantage : une décote à l'achat. En abandonnant à l'usufruitier le droit de percevoir les loyers pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire achète le bien moins cher. La décote appliquée est variable selon la durée de l'usufruit, jusqu'à 30 % pour une durée de 10 ans.
Deuxième avantage : aucune fiscalité sur les loyers. Si la valeur de la nue-propriété s'apprécie mécaniquement au fil du temps, le nu-propriétaire n'acquitte aucun impôt sur les loyers perçus par l'usufruitier. Troisième avantage : aucune fiscalité sur la plus-value de cession de l'usufruit, l'économie d'impôt étant définitive. Quatrième avantage : l'exonération d'IFI, puisque seul l'usufruitier est redevable annuellement de l'IFI. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire et sera alors redevable de l'IFI.
Il n'existe pas de meilleur support que les parts de SCPI pour acquérir de la nue-propriété immobilière. La nue-propriété des parts est acquise par l'épargnant, tandis que l'usufruit temporaire est acquis par un tiers. Pendant la durée du démembrement, l'achat ne génère aucun revenu chez le nu-propriétaire, et ne subit donc aucune fiscalité. Au terme de la durée fixée lors de l'achat, la pleine propriété est automatiquement reconstituée entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun coût supplémentaire : il perçoit alors la totalité des revenus sur ces parts. C'est un investissement pour l'avenir.
En pratique, ce sont souvent des institutionnels ou des sociétés de gestion qui acquièrent l'usufruit et perçoivent les revenus pendant la durée convenue. Toutefois, un contribuable non soumis à l'impôt ou peu fiscalisé peut devenir usufruitier temporaire : l'usufruit des parts sera acquis en moyenne à 30 % de la valeur, mais les loyers, généralement de l'ordre de 5 % par an, seront perçus à 100 %.
Le démembrement de parts de SCPI conjugue ainsi décote à l'achat, défiscalisation totale pendant la durée du démembrement, exonération d'IFI et reconstitution automatique de la pleine propriété : un levier patrimonial et fiscal particulièrement efficient pour les épargnants qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.